中華信評於今日發布最新評等報告，將臺灣房仲龍頭信義房屋的評等展望從「穩定」調整為「負向」。此舉主要反映信義房屋因馬來西亞渡假村建案的高額資本支出，加上國內房仲業務獲利表現疲軟，導致其借款槓桿比率恐將長期維持在高位。儘管信義房屋的長期發行體信用評等仍獲確認為「twA」，但中華信評預期未來一至兩年內，該公司的資本結構轉弱風險將顯著增加。

中華信評解析：借款槓桿升高為評等轉弱關鍵

中華信評指出，信義房屋評等展望轉向負向的核心原因，在於其較高的資本支出與相對疲軟的獲利能力，使公司面臨借款槓桿比率長時間維持高位的風險。根據中華信評的分析，受臺灣中央銀行嚴格的選擇性授信管制政策影響，2025年二手住宅市場交易量預期將驟降，而2026年至2027年市況雖可能隨政策影響消退而逐步回升，但仍難以恢復至過往水準。

此外，信義房屋在馬來西亞「馬林松酒店建案」的資本支出總額高達約新臺幣91億元，預計該建案需至2027年底營運後，甚至要到2029年之前，才能產生大量現金流入，這段期間的資金壓力將持續存在。

信義房屋營運策略與未來獲利展望

在獲利展望方面，信義房屋預期能自中國無錫及臺灣板橋等住宅專案交屋獲得部分現金流，並計畫透過出售高雄土地與處分無錫餘屋來限制借款成長。然而，中華信評警示，若無更積極的借款削減措施，信義房屋的借款對EBITDA比率恐將升至3倍以上。

為應對此挑戰，中華信評預期信義房屋未來一至兩年將採取「輕資產策略」拓展不動產開發業務，轉向共同開發及專案管理模式，並謹慎擴張其服務範圍與員工人數，以期在市況好轉時加速恢復獲利。中華信評預測，信義房屋2026年綜合毛利率將由2025年的25%略升至27%，且在不收購新土地的假設下，營運資金流入將有所改善。

後續觀察：潛在風險與評等回穩條件

中華信評同時提出了信義房屋未來24個月內可能面臨降評的潛在因素，包括國內不動產市場結構性惡化、馬國建案成本嚴重超支，或EBITDA利潤率長期低於15%。反之，若信義房屋能大幅提升房仲業務獲利，並成功將借款槓桿比率維持在2.5倍以下，其評等展望方有機會重回「穩定」。

目前，信義房屋仍具備優質品牌形象與充裕的財務緩衝彈性，流動性維持在「允當」等級。然而，未來一至兩年內，信義房屋的「去槓桿化」成效將成為中華信評觀察其評等展望能否回穩的關鍵。